Bestandsanalyse – Antworten auf strategische Fragen in der Doppelzimmerproblematik

Bestandsanalyse – Antworten auf strategische Fragen in der Doppelzimmerproblematik

Vielen Pflegeheimen stellt sich die Frage, wie mit dem hohen Anteil Doppelzimmer umzugehen ist. In NRW sind ab 2012 nur noch 10% der Plätze in Doppelzimmern zugelassen. Baden-Würtemberg schreibt 100% Einzelzimmer für Neubauten vor. Das bedeutet im einfachsten Fall die Belegung bei bestehenden Häusern von Doppelzimmern mit einer Person. 

Mit der Umnutzung zu Einzelzimmern reduziert sich schlagartig die Gesamtplatzzahl, die Fläche pro Platz erhöht sich im gleichen Zug. Die Flächenbilanz pro Platz gerät aus den Fugen. Eine kleinere Gesamtplatzzahl kann heute durchaus im Sinne der Behörden sein. 80 Plätze maximal für einen Umbau oder Neubau ist in NRW die Devise. Die Wirtschaftlichkeit der Einrichtung kann sich durch Umstrukturierung und Platzreduzierung negativ verändern. Fixe Kosten, Personalkosten etc. werden dann neu nicht mehr durch z.B. 120 geteilt sondern durch 80. 

Genauso gravierend ist der funktionale Aspekt: Stations- oder Wohngruppeneinheiten werden plötzlich so verkleinert, dass auf einer Ebene ein personalsparender Betrieb nicht mehr gewährleistet werden kann. Wie also weiter, wie die Zukunft sichern?

Das Rezept heisst: „Bestandsanalyse“.

Bevor ein Planungsauftrag erteilt wird, muss der Bestand, das Raumprogramm und das Grundstück gründlich überprüft und eine Bestandsanalyse erstellt werden.

Wie groß sind die einzelnen Geschosse, Stationen oder Wohngruppen, welche Aufgaben haben diese Bereiche? Eine Raumliste des Bestandes analysiert für jedes Zimmer Größe und Eigenschaften, Nettofläche Zimmer, Nettofläche Vorraum und Bad. Ist das Bad barrierefrei nach DIN 18025?

Wie ist das Baualter und der Zustand der Ausbaumaterialien, der Fassade, müssen Bereiche energetisch ertüchtigt werden? Soll der Bestand neu in Wohngruppen mit dezidierten Aufgaben geändert werden. Muss modernisiert werden, das Haus wieder frischer daherkommen, um gegen neue Konkurrenz bestehen zu können?

Lässt das Grundstück eine Erweiterung zu, kann angebaut werden, um geeignete Wohngruppen zu schaffen? Nicht zuletzt: welche Darlehen laufen noch aus den letzten Baumaßnahmen, wie gross ist der finanzielle Spielraum?

Eine Fülle von strategischen Fragen ist zu beantworten. Dazu ist die Bestandsanalyse erforderlich, ein Vororttermin mit Begehung des Hauses, der Auswertung der Bestandspläne klärt die Grundlagen.

Die Bestandsanalyse wird dokumentiert mit einem Lageplan mit potentiellen Erweiterungsflächen, Bestandsplänen mit Eintragungen von Stärken, Schwächen und Potentialen, einer Raumliste mit Flächen und Eigenschaften sowie einem zusammenfassenden Ergebnis- und Strategiebericht mit Fotodokumentation.