Ersatzneubau: Wie Betreiber profitieren

von Maya Timmann

Trotz des stetig steigenden Pflegebedarfs passiert es immer wieder: Pflegeheim-Betreiber sind gezwungen, ihre Einrichtungen aufzugeben. Grund dafür kann schlicht eine fehlende Nachfolgeregelung sein – oder die Anmeldung einer Insolvenz.

So auch beim Betreiber des Pflegeheims St. Elisabeth im niedersächsischen Alfeld. 90 Pflege- und 90 Arbeitsplätze standen vor dem Aus. Die Ursache für eine solche Entwicklung ist, wie in diesem Fall, nicht selten ein Instandhaltungsrückstau durch neue Auflagen, der vor allem Immobilien älterer Baujahre bedroht. Teure Sanierungen können durch die festgelegten Refinanzierungssätze des Bundes, die nicht zwischen Neu- und älteren Bestandsbauten unterscheiden, nicht mehr getragen werden.

Planung der neuen Frontansicht und Außenanlage im
Pflegeheim St. Elisabeth: Ein Neubau sei in vielen Fällen
wirtschaftlicher als eine Modernisierung des Altbaus, so
Dr. Karl Reinitzhuber, CEO von Carestone. – Fotos: Carestone Service GmbH

Das Pflegeheim St. Elisabeth war schon seit vielen Jahren ein Sanierungsfall, bevor 2019 zum ersten Mal die Schließung drohte. Das in den 1970er Jahren erbaute Pflegeheim stand nunmehr vor einer unüberwindbaren Herausforderung: Die gestiegenen Brandschutzvorschriften erforderten komplizierte Baumaßnahmen – bei der bestehenden Insolvenz des damaligen Eigentümers und Betreibers war dies aber unmöglich umzusetzen.

Lösung Ersatzneubau: Die Suche nach Investoren

Der Verlust des wertvollen und seit über 50 Jahren bestehenden Pflegeangebotes in Alfeld war nur durch einen neuen Investor zu verhindern. Deshalb bekundete der Pflegeimmobilien-Entwickler Carestone Interesse. Gemeinsam mit dem Betreiber Cosiq gab das Unternehmen aus Hannover ein Angebot ab: „Wir kannten das Potenzial und die Historie in Alfeld und fanden mithilfe unseres großen Partnernetzwerks einen neuen Betreiber, der für dieses Projekt wie geschaffen ist. Mit der Cosiq GmbH haben wir einen Partner an unserer Seite, der das traditionsreiche Haus St. Elisabeth mit modernen Ideen erfolgreich weiterführt“, so Dr. Karl Reinitzhuber, CEO von Carestone. Das Unternehmen plant, baut und vermarktet Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen. Mit mehr als 20 Jahren Erfahrung, über zwei Milliarden Euro platziertem Projektvolumen und über 16.000 verkauften realgeteilten Pflegeapartments ist Carestone der marktführende Entwickler und Anbieter für Pflegeimmobilien in Deutschland. Die Hannoveraner wissen um die bundesweiten Herausforderungen des Instandhaltungsrückstaus der vergangenen Jahre und gehen das Thema mit dem Bau von Ersatzneubauten äußerst nachhaltig und attraktiv an – so zum Beispiel auch in Celle und Hohenlockstedt.

In Alfeld ermöglicht nun ein innovatives Sanierungskonzept die Entstehung eines modernen Ersatzneubaus bei gleichzeitig laufendem Pflegebetrieb im Bestandsbau. Das neu errichtete Gebäude wird Platz für 120 Einzelpflegezimmer bieten und durch eine Tagespflegeeinrichtung mit 16 Plätzen ergänzt.

Vorteile effizient nutzen

„Der Ersatzneubau kann eine smarte Lösung sein, um einen Pflegestandort zu erhalten. Er ist jedoch auch die Chance für den Betreiber, das Pflegeangebot bedarfsgerecht zu erweitern und zu erneuern, wenn Modernisierungsarbeiten am alten Gebäude zu aufwendig wären“, sagt Dr. Karl Reinitzhuber.

Das innovative Sanierungskonzept ermöglicht die Entstehung eines modernen Ersatzneubaus bei gleichzeitig
laufendem Pflegebetrieb im Bestandsbau. – Fotos: Carestone Service GmbH

„Der Neubau ist so in vielen Fällen wirtschaftlicher als eine Modernisierung des Altbaus.“ Ein Ersatzneubau ist auch für einen neuen Betreiber attraktiv: Ihn erwartet nicht nur ein bewährter Standort mit entsprechendem Bedarf, sondern auch ein stark reduzierter Aufwand in der Anlaufphase. Die Pflegeeinrichtung ist von Beginn an zu weiten Teilen ausgelastet, Personal ist bereits vorhanden und es besteht ein funktionierendes Zulieferernetzwerk. Durch die modernen Immobilien und ihre Ausstattung fällt außerdem die Personalgewinnung und -bindung leichter. Finanzielle Belastungen, die aus der Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen durch neue Auflagen entstehen, fallen weg. Mehr noch: Die Wirtschaftlichkeit kann durch Erweiterung der Kapazitäten und des Pflegeangebotes gesteigert werden.

Herausforderungen meistern

Bei der Umsetzung eines Ersatzneubaus im laufenden Betrieb ist nicht nur eine sehr enge Zusammenarbeit mit dem Betreiber, sondern auch umfangreiche Erfahrung im Bereich der Pflegeimmobilien erforderlich. Entwicklung und Realisierung sind mit einer besonderen Verantwortung verbunden. Zum einen ist aufgrund der Kündigung der alten Immobilie eine „Just-in-Time-Baufertigstellung“ notwendig, um den rechtzeitigen Umzug der Bewohnerinnen und Bewohner zu garantieren. Zum anderen muss Rücksicht auf die aktuellen Bewohnerinnen und Bewohner genommen werden, die durch entstehende Bau-Emissionen belastet werden. Besonders der bei Rohbauarbeiten entstehende Baulärm kann störend sein. In dieser Phase sind deshalb vor allem zeitsparende Maßnahmen gefragt.

Fotos: Carestone Service GmbH

Eine bedeutende Rolle spielt deshalb die Standardisierung der Prozessplanung. Der Einsatz einer erprobten Systematik unter Berücksichtigung individueller Projektbedingungen ist dabei entscheidend: Beispielhaft dafür steht die große Zahl der Projekte, die die Carestone Gruppe als marktführender Entwickler für Pflegeimmobilien realisiert.

Das Unternehmen hat durch die Standardisierung vieler komplexer Schritte innerhalb der einzelnen Projekte einen eigenen systemischen Ansatz entwickelt. Bewährte und sich wiederholende Prozesse in Planung und Bau lassen dabei schließlich eine bedarfsgerechte und lebendige Pflegeimmobilie entstehen. „Aus dem Antrieb, unsere Qualität stetig zu verbessern, optimieren wir auch ständig unsere Prozesse – wenn auch manchmal nur um Details. Am wichtigsten ist uns dabei, dass die jeweiligen besonderen Anforderungen von Standort und Betreiber in der jeweiligen Projektierung im Vordergrund bleiben“, sagt Ralf Licht, Chief Development Officer bei Carestone.

Win-Win-Situation für alle Beteiligten

St. Elisabeth in Alfeld ist ein sehr gutes Beispiel, wie die genannten Herausforderungen erfolgreich gemeistert werden. Für Bewohnerinnen und Bewohner, Pflegende wie auch Betreiber schafft Carestone mit seinem Ersatzneubau des Pflegeheims eine Win-Win-Situation. Der Pflegeimmobilien-Spezialist ermöglicht, dass eine jahrzehntelang fest etablierte Pflegeeinrichtung noch viele weitere Jahrzehnte erhalten bleibt, ab Mitte 2022 um zusätzliche Pflege- und Arbeitsplätze erweitert wird und ein neuer Betreiber vom etablierten Standort profitiert.